Pendant combien de temps, celui qui cède son affaire est il tenu des loyers avec l’acquéreur de son fonds de commerce ?
Plusieurs décisions de justice ont rappelé utilement aux praticiens, ces derniers mois, la règle concernant la solidarité du preneur cédant son bail, en particulier dans le cadre de la cession d’une affaire.
Le contenu :
Le vendeur est-il solidairement tenu avec cessionnaire des obligations du bail ?
La réponse est déjà ancienne quoique plutôt mal appréhendée par les différents acteurs de la cession : le principe de la solidarité entre le cédant et le cessionnaire du bail a été abandonné par la Cour de Cassation en 1988. Depuis cette date, c’est dans le bail lui-même qu’il faut chercher la réponse : Y a-t-il ou non clause de solidarité et si oui, sur quelle obligation du bail porte t’elle ? Sur le paiement du loyer ou sur d’autres obligations du bail ? Quelle clause doit figurer dans l’acte de cession pour se conformer au bail et surtout combien de temps le cédant restera t’il tenu à l’égard du bailleur après la cession ?
La plupart des baux, sauf de très anciens, comportent une clause de solidarité.
La garantie solidaire telle que prévue par le bail ne joue que pendant la durée du bail. Telle est la règle concernant la durée d’application de la clause.
La question
Cette proposition n’est simple qu’en apparence car elle appelle inéluctablement une autre question : quand le bail commercial prend il fin ?
La fin du bail coïncide avec son renouvellement ou sa résiliation :
Lors du renouvellement le bail en cours prend fin pour laisser place à un nouveau bail.
Récemment, la Cour d’appel de Paris a eu l’occasion de préciser que les conditions d’un renouvellement de bail obéissent à des règles très strictes. Le renouvellement résulte d’un congé donné par le bailleur, ou de la réponse à une demande de renouvellement du preneur.
À défaut de renouvellement dans les formes légales, le bail se poursuit par tacite reconduction. Dans ce cas, Le Cédant reste tenu avec le cessionnaire à l’égard du bailleur, sous réserve et dans la limite de la clause de solidarité figurant au bail. Les tribunaux jugent que « la clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire d'un bail commercial conserve ses effets lorsque le bail en cours fait l'objet d'une tacite reconduction. »
Le bail prend fin également en cas de résiliation. Il en résulte que si le cessionnaire se maintient indûment dans les lieux, après la résiliation du bail, le cédant n’est pas tenu solidairement de l’indemnité d’occupation.
Dans une décision récente, la Cour de cassation considère en effet, que l’indemnité d’occupation est due à la faute de celui qui se maintient sans droit dans les lieux et ne se rattache pas au contrat de bail qui a pris fin après sa résiliation.
La durée de la solidarité, son étendue, sont des préoccupations récurrentes de ceux qui cèdent leur affaire. La réponse à donner est variable car elle dépend de la rédaction de chaque bail et, bien sûr de la date de fin de bail. Elle comporte une incertitude en cas de poursuite du bail. La mesure du risque est importante car elle peut conduire à la mise en place de mécanismes contractuels de protection du cédant dans le cadre de la cession de son affaire.
Les références
CA PARIS, 16 juin 2010 Pôle 5 chbre 3, n°08/11754.
CA Paris, 16e ch. A, 13 juin 2001
CA PARIS, 16e chbre B, 30 mars 1995 RG n°93/25476.
CA de Poitiers 2e ch. Civ. A du 7 octobre 2008.
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Cet article est absolument génial. G
Rédigé par : gérard Frézal | février 2011 à 07:34
le cédant peut il récupérer les lieux et le bail s'il se substitue au paiement des loyers?
Rédigé par : calculmental | mai 2012 à 18:17