Changer l’activité prévue par le bail commercial : rares sont les locataires commerçants qui savent qu’ils ont la possibilité, au moment de prendre leur retraite de céder leur droit au bail tout en transformant l’activité, sans l’accord du propriétaire. Plus rares encore sont ceux qui saisissent cette opportunité de s’affranchir de l’accord du bailleur à la fois sur le changement d’activité et sur la cession du bail. Et ce en dépit de l’intérêt économique majeur qu’offre cette possibilité pour certains commerçants en fin de carrière.
Qui peut bénéficier de ce régime de faveur ?
D’abord le locataire commerçant individuel mais aussi l’associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, et enfin, le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
La seconde condition est qu’il faut avoir demandé à faire valoir ses droits à la retraite ou alors, bénéficier d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciale.
Cette solution est particulièrement alléchante pour les retraités de petits commerces en perte de vitesse ou sans avenir, ou pour des baux dont la destination trop étriquée ne permettrait pas un développement économique satisfaisant pour un acquéreur potentiel.
Comment faire ?
La procédure à suivre n’est pas très compliquée mais il est plus que recommandé de se faire assister d’un conseil car, pour être efficace, elle doit être suivie de façon professionnelle avec le bon tempo.
Le locataire signifie au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce sa volonté de céder son droit au bail ; il précise les activités envisagées ainsi que le prix proposé.
Le choix de l’activité est libre. La seule contrainte est celle de la compatibilité du nouveau commerce avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Pour éviter les impairs, il est vivement recommandé de prendre le temps de vérifier attentivement que le règlement de copropriété de l’immeuble ne comporte pas de restriction quant à la nature des commerces pouvant être exercés dans l’immeuble, et que l’activité projetée n’engendrera pas des troubles auxquels le règlement de copropriété veut justement faire obstacle : bruits, trépidations, odeurs, chaleurs, radiations…
Il faudra aussi vérifier que la nouvelle activité est en accord avec les règlements d’urbanisme. Enfin, la commune devra s’être prononcée sur l’exercice de son droit de préemption, s’il existe un périmètre.
Que peut faire le bailleur ?
À compter de la signification, bailleur dispose d’un délai de deux mois pour exercer sa priorité de rachat aux conditions fixées par la notification. S’il ne le fait pas, la cession peut intervenir.
Il peut également, pendant ces deux mois, saisir le Tribunal s’il considère que la procédure n’est pas régulière ou que la nouvelle destination enfreint ses droits.
Ses chances de succès sont maigres mais cette seule perspective dissuade très certainement beaucoup de commerçants sur le départ, tant la défiance à l’égard de la justice et de la longueur des procédures est grande.
En outre, cette procédure est mal connue parce que peu favorable aux intérêts des propriétaires bailleurs que trop souvent des notaires privilégient par rapport à ceux des locataires commerçants comme le démontre la rédaction de certains baux. Coincés entre les réticences notariales et la longueur interminable des procédures, beaucoup de commerçants baissent les bras et renoncent à cette opportunité de patrimonialiser leur bien au moment de prendre une retraite bien méritée.
Légicoach a pour but de communiquer ce type d’informations aux locataires commerçants et de leur recommander de consulter sur ce sujet concernant les baux commerciaux plutôt un Avocat spécialisé dans ce domaine.
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