Accouchement difficile pour l’ILAT (Indice des Loyers des Activités tertiaires) qui après deux tentatives législatives infructueuses a finalement été adopté par les députés au mois de mai. G. c’est bien sûr le gouvernement qui doit rédiger dans un délai qu’on espère raisonnable, un texte d’application de la LOI, lequel marquera le coup d’envoi de l’entrée en vigueur de l’ILAT et de sa cotation par l’INSEE, donc de la possibilité pratique de l’inclure réellement dans les baux commerciaux.
Cet indice, revendiqué et conçu à l’origine par les professionnels bailleurs et locataires (voir Légicoach : « ICC, ILC, ILAT : Le choix d’un indice de révision ») se conjuguera avec l’ILC (Indice des Loyers commerciaux) né en 2008 d’une mouvance contestataire de l’ICC (Indice du Cout de la Construction), suspecté d’abuser d’EPO tant son ascension est inhumaine depuis quelques années (voir Légicoach : L’indice du coût de la construction, maillot à pois du meilleur grimpeur).
Pourquoi l’ILAT ?
L’ILAT a vocation à s’appliquer aux activités de bureaux qui étaient exclues du champ d’application de l’ILC.
En revanche, un doute subsiste quant à l’éligibilité dans son champ d’application des entrepôts et des usines.
Le décret d’application clarifiera les incertitudes en répertoriant les locaux concernés par ce dernier et a contrario ceux qui resteront sous la tutelle de l’ICC et/ou de l’ILC de 2008
L’indice ILAT est composé de 50% de l’indice des prix à la consommation, 25% de l’évolution du produit intérieur brut en valeur, et 25% de l’ICC.
Ce cocktail a pour objectif de permettre une évolution plus stable et moins vertigineuse que celle de l’ICC sur lequel sont actuellement indexés les loyers de bureaux et de trop nombreux locaux purement commerciaux.
On imagine que l’ILAT deviendra rapidement très populaire après des années de galère liées à l’application de l’ICC, non seulement à l’origine de la paupérisation de nombreux commerces, mais également d’une instabilité préjudiciable pour les bailleurs eux mêmes tout simplement exposés aux difficultés financières de leurs locataires et à la vacance de leurs locaux.
Rappelons que le choix de l’indice est libre et que la règle de base est à la fois celle de l’interdiction de l’échelle mobile et celle d’un indice en rapport avec l’activité exercée dans le local.
La négociation introuvable…
Lors de la signature d’un nouveau bail, le choix de l’indice devrait résulter d’une négociation de gré à gré entre les parties signataires. Trop souvent cette discussion est purement virtuelle, quand certains rédacteurs, intervenant pour les deux parties, incluent sans vergogne, dans les baux commerciaux une référence à l’Indice du Coût de la Construction pour la révision du loyer, sans discussion éclairée et sans souci de l’équilibre contractuel qu’exige leur position de conseil des deux parties. Tel est encore trop souvent le bail commercial type, imposé par les notaires.
Tout comme son aîné, l’ILC, l’ILAT est purement optionnel et non obligatoire. Son entrée en vigueur, dans un avenir proche, est réclamée par les professionnels. Il faut donc continuer à se battre sur le terrain contractuel.
Un Nouvel outil de médiation
Le texte des fournisseurs de règlementation est donc attendu avec impatience car cet indice est un nouvel outil de médiation entre des exigences légitimement contradictoires des bailleurs et des preneurs.
Il nous semble important que le propriétaire adhère à cet assagissement de l’évolution des prix car il est impliqué dans le commerce exercé dans ses murs, il n’est pas déconnecté de l’activité qu’on peut y exercer. En revanche il peut légitimement prétendre à une part du gâteau dans le succès du produit ou du service vendu dans les locaux loués. Il y a en effet une différence entre l’appropriation tout à fait légitime de cette part du succès économique et l’effet d’aubaine pervers résultant de l’influence de facteurs comme la variation erratique du cours du brut largement amplifiées par la spéculation sur l’Indice du Coût de la Construction… Légicoach espère et milite pour qu’à terme l’ICC soit banni en tant qu’indice de révision des loyers commerciaux.
Référence :
LOI n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit
Article 63
I. ― L'article L. 112-2 du code monétaire et financier est ainsi modifié :
1° A la seconde phrase du premier alinéa, après les mots : « activités commerciales », sont insérés les mots : « ou artisanales » ;
2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret. » ;
3° Au deuxième alinéa, les mots : « du précédent alinéa » sont remplacés par les mots : « des précédents alinéas ».
II. ― L'article L. 112-3 du même code est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « du premier alinéa » sont remplacés par les mots : « des premier et deuxième alinéas » ;
2° Au 9°, après les mots : « activités commerciales », sont insérés les mots : « ou artisanales » ;
3° Il est ajouté un 10° ainsi rédigé :
« 10° Les loyers prévus par les conventions portant sur un local à usage des activités prévues au deuxième alinéa de l'article L. 112-2. »
III. ― Le premier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce est ainsi modifié :
1° A la première phrase, les mots : « s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa » sont remplacés par les mots : « s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas » ;
2° A la seconde phrase, les mots : « s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux » sont remplacés par les mots : « s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ».
IV. ― Au troisième alinéa de l'article L. 145-38 du même code, les mots : « s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa » sont remplacés par les mots : « s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas ».
Les articles du code monétaire et financier et du Code de commerce deviennent donc :
Article L112-2 CMF
Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.
L. 145-34 du code de commerce
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.
Article L145-38 du code de commerce
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Code de commerce
En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
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